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過去一年半的時間裡,印度的土地價格上昇了30%到100%,房地產股票價格飆昇了2000%。隨著人口的劇增,印度對商業和居住空間的需求迅速增長,而受經濟強勁增長和政府改革措施的推動,房地產需求將更加旺盛。正是看中了印度市場的潛力和高回報率,外國地產公司和基金紛紛湧入印度。據美林公司預測,印度房地產市場將從2005年的120億美元增長到2015年的900億美元。
目前印度正是三四年前的中國
印度房地產市場的火暴程度讓復旦大學中國經濟研究中心張軍教授記憶深刻。他是在2006年10月份訪問印度的。『基本上相當於中國三、四年前房地產市場的火熱程度。』張教授如此描述他對該國房地產市場的印象。
目前,房地產行業在印度正受到越來越多的關注。以下一組數據證明了市場的火熱。印度商用房和住房現在的市場價值大約在500億美元左右,每年的增長速度約為25%,租金收益率超過12%,在中國這一比例為9%,發達國家的比例約為5%-8%。在零售物業方面,3年前擁有10億人口的印度只有3家購物中心,如今投資者雄心勃勃,計劃2008年前增加250家購物中心。
張軍教授表示,印度房地產的發展正受到整個印度政府發展城市基礎設施規劃的影響。印度的城市化進程遠不如中國,因此印度政府正在推行以城市基礎設施建設拉動城市化的政策。受此影響,印度的房地產行業正在慢慢起步。
『大城市現在房價大約達到中國相對應城市的60%-70%,平均生活水平也不如上海。印度的標准家庭人口為4-5人,因此在房地產方面還是有很大的需求的。』
機不可失,海外資金紛至沓來
過去一年半的時間裡,印度的土地價格上昇了30%到100%,房地產股票價格飆昇了2000%。高盛公司亞洲房地產投資主管史密斯說:印度是亞洲最令人興奮的房地產市場,是亞洲正在上昇的幾個主要市場之一。
房地產價格突飛猛進吸引了摩根士丹利和美林這樣的公司,它們直接投資房地產項目。很多外國公司則向投資印度開發商的基金大量投錢。據推算,准備只投向印度的房地產基金已經籌集資金27億多美元。而摩根公司、英國的奈特?弗蘭克公司以及其他外國投資者正計劃籌集高達40億美元的資金,也投入印度房地產市場。
推動外資進入印度地產市場存在兩大動力:由消費增長帶動的印度經濟增長必然產生對購物中心、娛樂場所及奢華酒店的巨大需求,此外,作為全球委托外包服務的一個基地,對房地產的需求無疑是巨大的。
印度巨大的市場機遇對美國公司更是具有相當大的吸引力。早在上世紀90年代末,世邦魏理士、高偉物業、仲量聯行和高力國際就與當地商業地產商合伙成立分公司和辦事處。
去年秋,全球地產顧問機構Tram-mellCrow公司收購了一家印度知名公司30%的股份,後者更名為TrammellCrowMeghraj,管理著將近240萬平方米的房地產面積。和其他許多房地產公司一樣,Tram-mellCrow走這步棋是因為它的客戶大都在印度開展業務。『在外包和經紀方面,我們一些最好的和最牢固的客戶關系都有進軍印度的計劃。』TrammellCrow董事長兼首席執行官羅伯特?蘇蘭迪說。即使現在沒有公司客戶的房地產公司也看到了前景,他們意識到,如果今天不進印度,未來2?5年也要進去,因為機會太好,無法無動於衷。
《印度時報》在頭版頭條刊登消息稱,截至2005財年,印度各銀行發放的個人貸款總額為25858億盧比(1美元約合43盧比),其中住房貸款超過了50%。數據顯示,印度目前的住房短缺量超過2200萬套。該報分析認為,由於普通民眾的住房需求並未得到滿足,因此,未來兩年,房價還會繼續上漲。
亞洲房企活躍印度
國際房地產諮詢公司萊坊認為,雖然在過去一年裡印度新建了數千個商業、零售和住宅項目,但由於印度的經濟增長率高達7%,要與這種經濟增長速度保持一致,就必然需要新建更多的房地產項目。該公司預計,到2007年印度將開發7500萬平方英尺的零售面積。
有數據顯示,在所有新建房地產項目中,70%與IT產業有關。其中最驚人的新開發項目是位於班加羅爾的AdarshPalmMeadows,這是一個加州風格的商業、住宅及IT工業園綜合項目,佔地85英畝。
在住宅方面,印度IT工人的影響以及更寬松的銀行貸款推動了住房建設的持續發展。。最早進入印度房地產市場的外國開發商和投資商是以新加坡騰飛公司為首的亞洲企業。騰飛自1994年開始在班加羅爾建立第一家科技園起,就一直活躍在印度市場。印度本地大型企業也做好了與外國企業競爭的准備,他們開始走出家鄉,到其他地區擴展業務。
戴德梁行印度部總經理安可·斯裡夫斯特瓦認為,未來10年,美國商業地產公司在印度將有巨大機會。『未來四五年,印度將新增200萬IT工人。按每人100平方英尺計算,來自IT業的需求一項就可達1.5億平方英尺至2億平方英尺。』
『印度不僅是海外公司外包業務的理想之地,提供房地產本身也具有很大吸引力,商業地產的年收益率為10%至12%。外國運營商參與基礎設施、商業和零售部門的建設,也為房地產共同基金與投資信托的發展鋪平了道路。』
斯裡夫斯特瓦認為,美國的資金將有助於提高『房地產產品的品質、定制產品將更多,比如為了滿足其地產需求,美國租戶將與美國投資商共同合作開發項目、確保解決方案經濟有效。』盡管過去5年房地產漲勢凶猛,但印度的房地產業仍處於初級階段。甲級寫字樓和零售地產纔走過7年至9年時間,地產管理也只有幾年時間。
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