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眾多地產大鱷逐鹿濱海,在樓市低迷的今天濱海新區的樓市依舊火熱,這使得眾多置業者將眼光投向該區域,位於開發區的樓盤更是高檔房雲集,且個個宣稱品質不俗。
高品質,是房地產市場發展的方向,也是開發商和購房人共同追求的目標。如今,市場上打『高品質』旗號的樓盤不在少數。那麼,是否每個樓盤的品質都如宣稱的那麼高呢?
本期欄目主人公即選定了位於開發區一大街的某『高檔』樓盤,作為《樓市》雜志的忠實讀者,趙先生特意邀請本刊記者一同前往,一是可以給他在看房過程中提供參考意見,二來為同樣想在開發區置業的同道中人提供借鑒范本。
趙先生,年近不惑,經過多年的奮斗,終於在工作中取得了一番成就。趙先生現為塘沽港務局某處處長,而且由於在工作中表現出色,很有可能於近期再次晉昇。如今,收入頗豐的趙先生想要在開發區二次置業,一來可以改善居所,二來如若房子昇值迅速,也可以轉手獲得豐厚的收益。
近期,他東奔西走看了很多樓盤,卻仍未實現他的購房夢。『功夫不負有心人』,前幾日他聽同事說開發區一大街某樓盤,不僅品質好,而且環境也相當不錯;11月20日上午,記者便跟隨購房人前往售樓處,探究這高檔樓盤是否真的實至名歸。
(特別說明:為尊重購房人的隱私權,本欄目人物姓名均為化名)
[時間:9:08] [心情;★★★★☆]
周邊環境優越生活品質昇級
記者和趙先生約在輕軌市民廣場站相見。他身著一套剪裁合體的灰色西裝,叡智的眼睛上佩戴著一副鈦合金銀邊眼鏡,加上身上散發出的淡淡古龍水味道,一個成功人士的形象躍然映入記者眼簾。
經過短暫交流,記者得知趙先生並非土生土長的本地人,來到濱海近十年,由於工作繁忙且經常出差,所以對開發區的環境也不甚了解,趙先生本人十分注重生活品質,周邊環境就顯得尤為重要,由於時間尚早,且自駕車出行方便,所以在趙先生的建議下,我們首先對周邊環境進行了一番實地考察。
駛過市民廣場站,右拐彎東側即是開發區第二體育場,兩地距離很近,步行大概十幾分鍾即可到達。第二體育場場地寬敞,非常適合運動休閑以及晨練,這讓喜愛運動的趙先生頗為欣喜。繼續前行,途經城廂東路,片刻即到達了第三大街,第三大街路口的右側即是心血管病醫院、左側為金融一條街,各大銀行、郵局、證券交易所大都匯集於此。記者看了一下時間,距離出發僅僅用了十幾分鍾。
車子繼續向右行駛,不一會兒,有名的泰達圖書館即映入眼簾,圖書館對面是泰達學院,周邊的學術氛圍相當濃厚,這一點也使趙先生對此地心生好感。趙先生說:『兒子馬上就要上初中了,聽說泰達圖書館名書匯集,且各科的輔導書籍也是一應俱全,最重要的是裡面的學習、求知氛圍很濃,要是以後就住在附近,相信對兒子的學習會有很大幫助。』(非說不可:購房紀實開辦至今,去現場觀看的樓盤也不在少數,周邊配套如此齊全的項目還是第一個,經過詢問得知,這裡即是整個開發區的最繁華地段之一。)
只交談片刻,車子已經行駛到了泰華路,在泰華路路口我們看見了久負盛名的泰豐公園,雖然已是初冬季節,園內樹木上已掛滿了紅葉,但仍可想象春暖花開時節這裡的繁茂,記者不禁感嘆到:『想不到以工業著名的經濟開發區居然還有一處如此美不勝收的地方。』
『沒錯,塘沽除了一個河濱公園就無其他去處,而河濱公園與我們住的地方也有段距離,且如今已是年久失修,裡面的東西乏善可陳。如果住在這附近,天氣好的話,周末可以全家人一起來野餐,春季還可以放風箏,這種生活是我一直向往的。』趙先生感慨地說。(非說不可:周邊環境是置業者重點考慮的幾大因素之一,周邊配套齊全,會使業主生活起來很便利,而環境優美則無疑會使居住品質昇級,在樓盤附近有一個如此美麗的休閑去處,實屬難得。據說,泰豐公園為區政府斥巨資興建的政府工程。)
專家馬後炮
周邊環境對樓盤舉足輕重
『看不看樓看地段、掏不掏錢看戶型』以及來自香港地產界的另一句名言;地段、地段、還是地段,似乎已經成為樓市的至理名言,也可以說是多年來內地地產界的金科玉律,但是,相對於消費者的生活質量而言,地段僅僅是一個外因作用,周邊環境以及產品本身或者說戶型纔是其核心的要素。
人們在考慮購房時,首先想到的是生活在這個區域出行是否便利,更看重樓盤周邊的交通環境和生態環境。房產有別於其他商品,人們購置房產不僅是為了居住,還希望讓財產保值和增值。房產的保值和增值,更多有賴於周邊環境的昇值潛力。
據調查統計,建築質量、交通便利性、周邊環境是居民在購房過程中最為關注的三大因素,由此可見,周邊環境對樓盤的重要性。地段之於房地產開發經營的重要性自然是毋庸置疑的,甚至把地段論作為早期房地產開發的第一要義也無可非議。不過,時至今日,把周邊環境捧上『高位』,纔是與時俱進,因為周邊環境以及戶型已成為首當其衝影響住宅健康指數的第一要素。
[時間:9:48] [心情:★★★★★]
售樓小姐描繪昇值藍圖
重新返回售樓處,帶著一份愉悅的心情我們走進了售樓大廳。見有人前來,一位售樓小姐趕忙過來迎接,問明是初次到訪,售樓小姐趕忙向我們介紹起樓盤基本情況。售樓小姐熟練地向我們介紹了項目周邊配套,由於之前已經實地考察過,所以對於她的介紹我們也都心中有數,但趙先生考慮到他置業的另一目的是想通過投資獲得滿意的利潤回報,因此趙先生立刻向售樓小姐詢問整個周邊樓盤的價格狀況。
『我想知道項目正式開盤的價格到底是多少?未來的增值空間有多大?』趙先生問道。
『開盤均價為6750元/平方米,不過樓層不同,價格略有浮動。』售樓小姐趕緊回答道,『您不用擔心項目能否昇值。相信您也了解到本項目地處開發區的軸心地帶,周邊配套相當齊全,且地處交通要道,隨著濱海新區的進一步發展,估計後期開盤的樓座價格,有望突破8000元。』
看到趙先生有些置疑的眼光,售樓小姐補充到,『您應該了解,濱海新區的發展速度可謂一日千裡,現在大量的外資和物流、貨運公司移師開發區,隨之而來的便是大量外地人員,這其中也不乏一些擁有一定經濟能力的白領或高級藍領,這些人群對住宅需求相當迫切,自然推動了區域房價的上漲。所以,對於投資性買家而言,現在購入房產應該是最佳時機。』(非說不可:以投資為目標的購房人,不能只聽信銷售人員對項目的『完美』描述,必須親自了解樓盤所在區域的房價走勢和二手房市場的情況,做到心中有數,方可真正放心。)
為了給業主提供切實的置業指導,記者特意對附近的樓盤進行了一番調查,結果顯示區域的整體房價在7000元/平方米左右,比2005年同比價格上昇了十幾個百分點,且前幾年興建的一批商品房,如華鑫園、康馨花園等項目的二手房成交價達到7000元/平方米以上。而位於該項目附近的貽欣園,90平方米的兩居租金在2500元/月左右,由於該項目要2008年8月纔能入住,估計到那時的租金價格仍會上漲。
專家馬後炮
如何確保房產昇值?
投資型購房與自住型購房不同,投資型購房考慮更多的是房產的昇值,因此投資型買家要特別關注以下幾個因素。
第一,項目周邊的二手房行情和租賃價格。這兩個要素能真實反映區域的房價走勢,因此投資型購房人在選擇樓盤前,必須詳細分析區域內的二手房行情和租賃價格,做到心中有數。
第二,項目的交通狀況和周邊配套。影響房產昇值最顯著的因素是地段,決定地段好壞的最活躍的因素是交通狀況。因此,投資者要關注城市的規劃和發展現狀以及基本建設進展情況,以便尋找具有昇值潛力的房產。另外,任何環境條件的改善都會使房產昇值,所以投資型買家還要了解項目周邊的配套能否促進項目的增值。
第三,物業管理和房屋品質。以投資為目的購買房產,更應注意物業管理水平。高質量的物管服務是項目未來保值昇值的重要保證,所以,投資型買家在購房時,應將物業管理公司的資質、信譽和服務水平加以重點考慮。
此外,投資者在購買房屋時,要特別注意房屋的品質,對影響房屋品質比較敏感的因素,如布局、層高、建築質量等,要重點考慮其抗『落伍』性。
[時間:10:30] [心情:★★★★☆]
冬季施工住房質量存隱患
對於以上了解的種種,趙先生頗感滿意,由於目前延期交房的情況較為嚴重,所以對於該項目的施工進度趙先生也急於了解,售樓小姐對此作了簡單的介紹,該項目於2006年春季開始動工,一直在施工作業中,預計2007年8月能正式入住。
聽完售樓小姐的介紹,趙先生頗感疑惑,『水泥在冬季會因為天氣寒冷而凝固,因此冬天一般都不進行施工,這個項目在冬季仍然作業,不怕會出現質量問題?』聽到趙先生提出如此尖銳的問題,售樓小姐連忙解釋道,『我們也是為了讓業主能按時入住,所以在冬季依然進行施工,而且在水泥中特別添加了防凍劑,況且報告說今年是暖冬,即使在冬季施工也不會對房屋品質產生影響,所以您不必擔心。』(非說不可:不少項目為了趕工程進度,選擇在冬季依然施工,但由於北方冬季寒冷,即使添加了防凍劑,仍會影響房屋的質量,不少冬季施工的樓盤在入住後,會出現牆體開裂等質量問題。)
『聽說添加防凍劑,會產生空氣污染,從而影響居住者的身體健康。而且,2007年1月1日起就開始正式實行分戶驗收制度,你們不擔心到入住驗收時,會因空氣質量不過關而遭到購房者的退房?』記者為了保證趙先生未來的居住質量對此問題繼續追問。售樓小姐猶疑了片刻纔回答到,『我們添加的防凍劑符合國家的建築施工標准,要是出現了空氣污染的問題,相信開發商也會作出合理的解決。』(非說不可:當空氣污染的問題出現時,無論是開發商采取一些補救措施,還是業主將此問題對簿公堂獲得賠償,其最終結局都不是完美的。因為業主纔是與房子最直接接觸的人,對身體健康造成的傷害是任何補償都不能取代的。)
專家馬後炮
冬季施工隱患多多
冬季施工最大的問題有兩方面,一方面是混凝土,一方面是鋼筋。如果氣溫太低鋼筋就面臨熱脹冷縮的問題,而混凝土也會產生凍裂,因此冬季施工會為房屋的質量帶來危害。不少施工隊在冬季施工時會添加防凍劑,雖然解決了混泥土凍裂的問題,但防凍劑卻有可能造成室內氨氣污染。由於建築物裡面的有害物質釋放是一個漫長過程,如果沒有采取有效的治理措施,這一危害將存在十幾年甚至幾十年。目前,業主驗收住房主要是依據建設部頒發的《民用建築工程室內環境污染控制規范》。因此,當業主發現室內空氣質量超標時,應通過法律手段來解決問題。
[時間:11:06] [心情:★★★☆☆]
承諾車位1:1,卻不能寫進合同?
除了工程進度以外,對於每天驅車出行的趙先生來說,車位配比也相當重要,『請問項目的車位配比情況如何?』趙先生問道。
『我們項目為業主准備了兩層地下車庫,車位配比達到了1:1,也就是一戶一個車位。』
『那能不能將車位配比1:1這一點寫進購房合同中呢?』趙先生接著問道。
『這個恐怕沒法達到您的需求。』
『為什麼呢?』趙先生對此很是疑惑。
『因為開發商沒有這方面的交代,但這個問題請您放心,我們項目最近撤銷了一棟樓,相當於減少了業主數量,這樣一來,車位將更加充足。』
趙先生接著問:『那將來的車位是出租還是出售啊?』
『這個是需要您自行購買的。但具體價格我們這還不清楚。』(非說不可:車位糾紛,是小區糾紛的重點『雷區,』在這方面如果過於含糊,難免不會影響到未來社區的和諧。因此購房者要維護自己的切身利益,一定要在簽合同前明確其相關內容,包括車位權屬。)
專家馬後炮
應將與車位相關細則寫進合同
為了避免不必要的糾紛,購房者最好要求將車位細則寫進合同。
購房者在簽訂購房預售合同時,如果車位是隨房屋一並預購的,購房者與開發商應就車位的四至范圍、車位號、預售面積、預售價款等情況在預售合同的補充中約定清楚,最好附有平面圖。
購房者如果是先預購商品房再買車位的,則可與開發商另行簽訂預售合同,並在合同內注明預售商品房的項目名稱、坐落地點等,該合同簽訂後要進行登記備案。
11:30分左右,在售樓小姐的陪同下我們走出了售樓大廳,回程的路上,趙先生表示由於該項目喜懮參半,對於是否最終在此地置業仍感覺舉棋不定,他表示,准備再多參照幾個附近的樓盤,看看哪個性價比更為合適再作定奪。
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