一、政策回顧

　　政策1：國有土地出讓走向公開透明

　　8月1日，《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》和《協議出讓國有土地使用權規范》兩部新規范將在全國范圍內實施。《規范》明確提出今後所有協議出讓的國有土地在協議雙方達成一致後，需將意向出讓地塊的位置、用途、面積、出讓年限、土地使用條件、意向用地者、擬出讓價格等信息在中國土地市場網進行公示。

　　政策2：六類土地納入招拍掛范圍

　　供應經營性用地以及有競爭要求的工業用地；

　　其他土地供地計劃公布後同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；

　　劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；

　　劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；

　　出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；

　　依法應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。

　　政策3：天津連出七道鎖嚴把土地閘門嚴查土地違法案件

　　一是加大查處土地違法案件力度。重點查處違反規劃、突破計劃、非法轉讓、非法出租、非法取土、非法設立各類名義開發區、非法建設別墅等典型案件；建立健全重大事項集體決策、違法案件會審督辦制度。

　　二是強化對土地管理的監督檢查。建立領導責任制，嚴格實行問責制。

　　三是嚴格保護耕地，特別是基本農田。

　　四是禁止擅自將農用地轉為建設用地。

　　五是堅決制止征地補償不到位的行為。

　　六是加快建立區縣國土資源專職執法隊伍。

　　七是加大國土資源法律法規的宣傳力度。

　　二、本月土地交易情況

　　本月土地市場的推出量比較平淡，共推出土地2宗，總出讓面積17114.4 平米，總建築面積67484平米，環比下降98%，與上月推出11宗土地的火爆狀態相比冷清了很多。

　　由於7月份土地推出量較大的原因，本月成交量也有明顯的增加，共成交土地5宗，總用地面積649968.8 平米，總建築面積1506710.14 平米，比上月77768.7 平米的成交用地面積增加了572201 平米。

　　1、土地供應情況：

　　表1 本月推出土地明細

　　信息來源：中國土地市場網

　　本月推出的2塊土地分別是位於河東區的津東王(掛)2006-032號和位於薊縣的津薊(掛)2006-018號。津東王(掛)2006-032號地塊規劃總建築面積60000平米，其中的40000平米由市政府指定部門以每平米建築面積3700元用於回購安置，佔到總建築面積的2/3，對外銷售面積僅為20000平米，屬於定向銷售商品房。

　　另一塊土地津薊(掛)2006-018號位於薊縣上倉鎮中心位置，土地用途為商業金融業，佔地面積3692平米，容積率2.03，據此容積率，將來上市項目應是高層。目前薊縣的商業以2-3層臨街門臉為主，此項目的推出表明薊縣的商業地產正逐步走向成熟。

　　從起掛價來看，推出的土地價格已處於一個比較高的價位，兩宗地的地價分別為6920元/平米和257元/平米，折合樓面地價1548元/平米和127元/平米。

　　2、土地出讓情況

　　表2 本月土地出讓結果

　　信息來源：中國土地市場網

　　2.1基本情況

　　本月成交的土地有五宗，包括南開區2宗、河東區1宗及西青區2宗。

　　津南衛(掛)2006-031號位於南半環快速路與衛津南路交口，毗鄰奧林匹克體育中心，交通體系發達，自然條件優越，生態環境極佳，是奧運板塊不可多得的宜居地段和大盤用地。該地塊由招商局地產控股股份有限公司摘得，摘盤價100200萬元，折合地價6900元/平米，樓面地價3232元/平米。

　　津東七(掛)2006-033號，位於河東區非常成熟的大王莊居住區，周邊學校、醫院、市場、超市等配套比較完善，項目將規劃為沿十經路的高層。該地塊由天津世昌房地產開發公司以16769萬元摘得，折合樓面地價2640元/平米。

　　津南密(招)2006-034號地塊用途是商業金融業項目，該地塊佔地面積349487.6平米，是一個規模較大的項目，是今年4月份推出的20宗地中的一塊。該區域歷來是華北地區五金產品集散地，因此具備大型商業開發的必備條件，地塊由天津北方五金機電城有限公司競得，規劃項目商戶主要是原南開區五金城搬遷過來。

　　西青區兩宗土地均位於西青區南河鎮，土地用途均為居住，用地面積分別為34947.3平米、107436.6平米。

　　2.2容積率

　　本月成交的5宗土地容積率均在1.2以上，平均為2.48，容積率的變化顯現出兩個明顯的特點：其一，容積率尤其是市中心的土地，無論是住宅還是商業用途，增長速度都非常快。其二，隨著坐落位置、交通便利度等，容積率呈現明顯的梯度分布。

　　2.3價格走勢

　　由於受到規劃容積率的影響，地價並不能直觀的反映出土地價格的高低，下面我們從樓面地價的分布。從圖上可以看出，從郊區到市中心，樓面地價呈現出逐級遞增的趨勢，容積率越來越高，地塊面積越來越小。

　　三、本月土地市場特征及預測

　　本月土地交易呈現推出平淡而成交活躍的狀況。

　　推出土地向郊區轉移的態勢很明顯，而且土地規劃容積率越來越高，大部分在2以上，均為高層項目，由此看出土地稀缺性越來越明顯。

　　6月份推出的11塊地包括西青區的7塊土地已陸續進入最後摘牌階段，結果將在9月份公布，那麼9月份即將成為成交的高峰期。

　　出讓價格與成交價格節節攀昇，再加上土地供應較少的現狀，預計未來2-3年中的房地產市場銷售價格不會有下降的趨勢。隨著天津市所有協議出讓的國有土地均在網上公示，我市土地市場將更加明朗化和規范化，同時政府對土地市場違法違紀行為的治理表現出了很大的決心。