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高端住宅作為房地產產品鏈上金字塔尖的部分,佔有著社會、自然、經濟資源中優越的部分,代表著一個區域房地產業發展的尖端水平。天津的高端住宅發展依托於天津特有的歷史、自然、社會環境,形成了自己獨有的特色。具有特別稀缺性和地域優勢的和平、河西等中心區域成為傳統高檔住宅的載體區域,同時隨著天津市城市發展規劃的確立,海河沿線以及具有特殊文化意義和環境優勢的奧運、梅江等新興的概念高檔居住區也逐漸成為新興高檔住宅產生的地域。
天津市高檔住宅板塊特征
高端樓盤板塊分布現狀:
各板塊特點:
1、市中心板塊——高檔住宅的發源地
包括區域:和平、河西、老城廂區域等城市中心地帶。
發展特點:天津市傳統高檔住宅居住區,以和平為原點結合天津市未來海河沿線的帶狀發展規劃,整體形成了一個天津市區域價值集中和文化、習性回歸的特殊地域。
發展問題:未來住宅土地供給稀缺、區域人口密度大、交通壓力大,整體自然環境相對較差。
代表項目:羅馬花園、森淼公寓、犀地、富頓廣場、富力城、十一號公館。
2、梅江板塊——形成中的富人區
包括區域:已經成形的梅江居住區及建設開發中的大梅江區域。
發展特點:依托原生態水系,自然環境優越;政府行為影響大,區域開發規模大、開發速度快;天津中心區域外的標志性富人區,區域項目眾多,項目整體檔次較高。
發展問題:區域城市配套設施建設不足,短期內很難滿足業主的生活需要。
代表項目:藍水假期、海逸長洲、卡梅爾、江勝天鵝湖、華廈津典。
3、海河沿線——未來天津發展的重中之重
包括區域:海河沿線,城市發展規劃的重點地區。
發展特點:海河是天津的母親河,是天津獨特的、具有標志性的寶貴資源,海河沿線的改造開發更是天津市未來發展規劃的重中之重,因此依托海河所特有的城市地位、優越環境和發展特點,海河沿線將成為未來天津高檔住宅的重要載體區域。
代表項目:海河大道、海河之子、泰達城。
4、奧運板塊——未來城市的國際化新興功能區
包括區域:以奧運會場為圓點,由水上公園、津淶公路等圍合而成的區域范圍。
發展特點:依托奧運這一具有特殊意義的重大賽事,全力打造一個天津國際化的功能區域,該區域將集旅游、居住、休閑、國際交流、賽事於一體,是天津國際化發展的重要潛力區域。
發展問題:發展建設中,區域配套有待進一步完善。
代表項目:時代奧城、陽光100國際新城、水鄉花園、方正山海天。
5、濱海新區板塊--未來天津國際化發展的主力區域
包括區域:開發區、保稅區、天津港、塘沽區、漢沽區、大港區和大港油田等地
發展特點:目前已提上國家戰略發展的議事日程,是天津下一步發展建設的主力區域,整體發展將結合天津乃至整個華北地區的發展建設思路,經濟和城市建設將綜合一體,整個濱海板塊都將是未來天津發展核心建設區域
發展問題:地域的特殊性對於客層的吸納和接受有相當的局限性。
代表項目:伴景灣、水域未來城。
高檔樓盤板塊未來發展趨勢:
城郊結合部:
(1)主要滿足高端人群向往回歸自然,追求自然、安靜的生活氛圍的欲求心理。
(2)主要以低密的住宅產品為主,並佔有良好的自然景觀、生態資源。
(3)隨著汽車保有量的增加,城郊結合部可吸納的客層群體越來越龐大。
(4)市政建設尤其是快速路、地鐵的建設將大大提昇城郊結合部樓盤高端化發展的進程。
2、城市中心區域:
(1)城市的發展導致城市中心區域土地稀缺,是中心城區樓市高端化發展前提條件和必然趨勢。
(2)主要滿足高端人群中追求繁華、便利、便捷的一部分人需求,從一個側面反映出高端客戶對稀缺資源佔有及顯耀心理。
(3)以天津中心城區大規模開發改造是造成高端人群回流的重要因素。