遠在5年後的北京奧運會，簡直是一個遙遠到無法揣摩的未來時態。在時代節奏紛繁切換的當代中國，在這個面臨各種轉型課題的現代社會，5年就是跨越整整一個代際的時間鴻溝。此時此刻，言說奧運商機，難免像一個又大又美的憧憬。但是，當很多人還在津津樂道於對奧運商機紙上談兵式的規劃和論證時，市規劃和國土資源局的“八月競拍”事件驟然成爲地產界頻頻點擊的大事。提前升溫的商機近在咫尺，財富的火焰撲面而來。這個要多大有多大的奧運題材，開始置於股掌之間。一時間，龍飛鳳舞，騰挪跌宕，格外好看。上週舉行的奧林匹克中心配套區土地補償協議簽約儀式，標誌着天津奧林匹克中心進入了實質性建設階段。

　　商機懸念自八月開啓

　　世界頂級的投資銀行高盛公司曾經發表研究報告樂觀地估計,如果中國獲得2008年奧運會的主辦權,從2002年到2008年,中國國內生產總值每年將提高0.3%。報告還認爲,對基礎設施的大量投資給中國經濟帶來的良好影響將會擴大到2008年以後。根據高盛的研究報告,有人做過更具體的測算：假設中國經濟到2008年GDP的平均增長爲7.5%,而如果申奧成功中國經濟GDP就可以達到平均每年7.8%的增長,到了2008年中國舉辦奧運會當年中國的GDP就可以達到16.3萬億元人民幣,奧運會對中國8年累計的貢獻可以達到1.38萬億元人民幣。

　　俗話說“遠水不解近渴”，要將這些宏觀的推算數字兌換成現實的財富，必然還需要社會各界付出大量的勞動。天津的開發界關心的不是一個虛空的概念，而是直接的收益和現實的贏利模式。他們很清楚，想吃餡餅就要自己動手去做，機遇不會自動地變爲現實；要想分吃奧運“蛋糕”，先要知道“蛋糕”在哪裏。

　　奧林匹克中心配套區的招標拍賣，是今年天津市最大的一宗政府出讓商住用地。消息傳出，嗅覺發達的開發巨頭們立即聞風而動。該宗土地凸現的優勢和所蘊藏的巨大商機備受商家關注，吸引了幾十家極具實力的開發商參與競投，包括幾家外地的大企業。7月30日市規劃和國土資源局組織有關專家初評，慎重地選出了4家單位參與8月7日的競標。有關主管人士表示，希望創造一個公平、公正的機會，吸引實力雄厚的大企業參與開發建設。8月7日下午，競拍活動的整個過程進行得相當公正、公開、規範、透明，由順馳、天津信託、津報集團等三方組成的聯合體一舉中標。一次極其規範的土地公開交易案例由此誕生，贏取奧運蛋糕的最大一單商機也隆重開演。

　　運營土地撬動奧運經濟

　　奧運會不僅吸引着世界上最偉大的運動員創造最好的成績，而且吸引着最敏銳的投資者創造出最富含金量的體育商機。奧林匹克運動發展到今天,已經與經濟結下了不解之緣。奧運需要經濟力量的支撐,經濟又需要奧運的刺激,奧運促進了經濟,經濟又推動了奧運,這一良性循環造就了一個新名詞———奧運經濟。8月28日上午，17.5億元中標土地開發序幕拉開，奧林匹克中心配套區土地補償協議簽約儀式在津利華酒店舉行。大紅地毯，鮮花，香檳，笑臉，氣氛喜慶熱烈，流光溢彩。與20天前市土地交易中心的緊張角逐，幾大開發巨頭不露聲色的實力較量，形成了鮮明對比。由順馳集團、天津信託投資集團、天津日報報業集團共同投資成立的聯合體———天津融創奧城投資有限公司，與天津天奧體育產業有限公司簽約，由融創奧城負責奧林匹克中心配套區的開發建設，由此正式搭上了奧運經濟的快車。

　　奧運商機的提前破譯，訣竅在於選準了一個巧妙的切入點。好的項目，自然能夠受到投資商的青睞，關鍵是通過市場經濟模式還是其他模式來運作。政府財力往往是城市市政工程建設與運營的主要制約因素；另一方面，探索和完善一套健全的市場化、企業化的運作模式，是一條切實可行的途徑。一位主管人士指出，面向社會，國家將土地出售給實力雄厚、經營能力強的優秀企業，由這些優秀企業來開發、經營和管理項目，是一種值得肯定和鼓勵的模式。

　　市體育局副局長、天津天奧體育產業有限公司董事長黃東生闡述了這次多方參與合作的方式在體育產業方面的成功之處：天津奧林匹克中心的這種運營模式非常具有優勢，在國內體育場館開發中代表一種具有示範意義的創新，它激活了土地資源，有效集合了多方面的社會資源，實現了多方共贏。由於從一開始就確定了產業化的發展方向，經營理念因此發生巨大的扭轉，觀念變化帶來了運作方式的創新。黃東生介紹說：天津天奧體育產業有限公司成立於1999年，負責奧運體育場館的建設。最初政府劃撥天奧公司1億元作爲啓動資金，同時提供了相鄰的這宗690畝地的經營開發權。通過出讓周邊土地這種融資模式，激活資源，加快建成速度，保證建設質量。黃東生表示這次土地出讓的資金將全部用於體育館的建設。奧林匹克中心其他場館所需的建設資金，將沿着這個開放的思路和商業模式，繼續運作。

　　據瞭解，一些專業人士爲奧運融資設計了三種方案：第一是基於奧運會本身的融資手段，如電視轉播權收入、奧林匹克計劃收入、特許使用收入、門票收入、郵票和紀念幣的發行收入等；第二是資本市場中常用的融資手段，如發行長期建設債券、組建項目企業上市、資產證券化、籌集風險資金等；第三是其他主要融資手段，如彩票收入、財政撥款、民間捐贈等。《中國青年報》的一篇報道指出，第一和第三類融資手段比較容易操作，國內也有成功的經驗，而且通過這兩個融資渠道所獲得的資金，一般也定向投資於奧運會本身所需的體育運動設施的建設。但是，在整個奧運會的投資中，奧運會本身所需的體育運動設施的投資只佔到相當小的部分。以1992年巴塞羅那奧運會爲例，在所有的奧運會投資支出中，運動基礎設施、訓練設施和其他設施的投資僅佔9.1%，而90%以上的資金用於道路交通設施、住宅、辦公和商業用房、電訊服務、環境整治等奧運配套設施的建設中。

　　因此，像本市這樣通過土地運營來獲得充足資金，建設大規模的體育場館和配套區域，的確是一種大膽的創新。同時，通過這種高度市場化方式的運作，可以使這塊區域在較短的時間裏成熟起來。以廣州天河體育館附近區域對比來看，是前後經過了十幾年的漫長時間，才逐漸發展成爲今天成熟的天河區，今日的天河已經是人們心目中的新城市中心，廣州最具現代感的建築羣也聚集於此。天奧體育產業有限公司董事長黃東生講起奧林匹克中心的建設和土地運營最是感慨，他說，這塊土地原來一馬平川，並不被特別看好。在奧運場館確立項目之後，在配套區地塊被圈定之後，一切發生了質的變化；到現在，經過融創奧城投資有限公司的精心規劃，定位成頂級住宅、高檔商務、精品商業，有了這麼多綠地，這麼好看的建築羣，相信將來會以配套齊全、功能完善的新形象矗立在世人的面前。

　　慧心妙手雕琢體育聖地

　　面臨這個龐大的課題，開發商流露出激動而複雜的心態。負責建設奧林匹克中心配套區的融創奧城投資有限公司，反覆思索如何保證在未來5年甚至以後更長的日子裏這個建築羣、這個新社區的活力。融創奧城希望在成就一個好企業的同時，爲這個城市創造一個新地標。位於本市西南部衛津南路的天津奧林匹克中心，總佔地面積約100萬平方米，總投資約60億元。根據規劃，將建設成爲一個以體育設施爲主體，各種生活、商務、商業設施配套齊全的綜合性新社區。該中心因其規劃的完整性、高標準和前瞻性，而有望成爲天津的新地標，將代表天津的城市形象，作爲展示天津北方重要經濟中心和國際化港口大都市的重要窗口。

　　中標的這個規劃方案，應該說代表了天津開發界境界全新的開發眼界和開發能力，既大氣豪放，又心思細密。爲襯托萬人體育館等建築，配套區首先進行了超低密度的呼應，使公建區和住宅區的建築輪廓線連綿流暢。外圍特意設計爲開放性的廣場，給廣大市民提供了自由參與的空間；建築羣高大挺拔，平均爲22層的高層建築，從而將足夠的空間留給綠化和其他景觀。高檔住宅的外檐力求簡潔和現代感，脫離普通住宅的常見樣式，而更多貼近公建大廈的體面和氣派；還有追求歐洲化辦公氛圍的商務區，以及主打高級精品店的商業區，目的均在於提高整個奧林匹克中心的區域氛圍。

　　融創奧城公司也將藉此機會，進入文體產業，通過對這個項目的開發經營，融創奧城欲成爲以文體產業爲主的多元化企業集團。總經理李紹忠表示，融創奧城將以特有的房地產、金融、媒體優勢向文體產業發展擴張，以打造功能完整、空間形態豐富、特點鮮明的城市奧運經濟圈，從而促進天津文體事業的發展。相信隨着奧運經濟的成熟、天津奧林匹克中心的土地運營和社會多方參與的模式，其輻射效應和示範效應必然對全國產生深遠影響。 (鄭愛敏）