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就像春暖花開了一樣,隨著加入WTO等多種利好因素的不斷釋放,進駐京城的外資公司、外資企業以及外籍僱員越來越多,使北京外銷住宅的需求量急劇增長。一些熱點區域的外銷住宅已呈供不應求之勢。
外銷住宅租賃市場平均租金上昇顯著。據戴德梁行調查統計,目前北京外銷住宅租賃市場的平均租金已由2001年第四季度的20.98美元/平方米,昇至今年第一季度的21.04美元/平方米,上昇率為0.29%。其中,高檔公寓由27.95美元/平方米昇至28.50美元/平方米,上昇率為1.96%;中檔公寓由18.68美元/平方米昇至18.79美元/平方米,上昇率為0.59%;低檔公寓由13.85美元/平方米昇至14.05美元/平方米,上昇率為1.44%。此外,中檔別墅也由2001年第四季度的18.40美元/平方米昇至今年第一季度的18.55美元/平方米,上昇率為0.82%。
外銷住宅供應量增大。外銷住宅的前景看好,以及良好的市場投資回報,極大地刺激了越來越多的開發商投資開發這一領域。據統計,除今年第一季度新竣工的金島花園、萬國公寓、國際港、鳳凰城等外銷公寓外,在今明兩年內竣工入市的外銷住宅還將有新城國際、朝陽園二期、建國公寓、怡景園二期、財富中心、世貿國際公寓、光彩國際公寓、金宸公寓、京達國際公寓、樂瀾寶邸、東方銀座、貢院六號、星城國際、瑞城中心、陽光100國際公寓、元嘉國際公寓、旺座中心等20餘個項目,以滿足外銷住宅市場不同檔次的需求。
外銷住宅市場需求新變化。據市場觀察發現,目前京城外銷住宅市場的需求已發生了一些新的變化。首先,短期租賃已成為一種趨勢,因為在北京的跨國公司目前越來越多地使用短期外籍僱員。在這種情況下,靈活的租賃期限和更好的服務對開發商來說,越來越重要。實行短期租賃服務可按天或按月計算,其平均租金較一年期的租賃金要高出10%左右。目前采取這種租賃政策的麗苑公寓、國貿公寓、東湖別墅、三全公寓和亮馬河大廈公寓等都取得了不俗的租賃業績。其次,隨著短期租賃及單身外籍僱員的不斷增多,外銷住宅中一居和兩居的公寓需求已呈顯著上昇趨勢。第三,交通方便、環境幽雅、品質高尚的高檔別墅開始受寵。由於越來越多的外籍租客願意尋求更高品質和更好設計的住宅,因此高檔別墅已顯現出很多的潛在需求。如位於順義的康柏園由於地理位置和大環境好,戶型設計前衛,很受客戶的歡迎,康柏園現在的入住率已達到90%左右。
未來市場展望。據戴德梁行住宅和企業地產顧問部蕭政國先生分析,隨著我國經濟的持續增長、外籍僱員層次的提高、租客要求的提昇,特別是大量湧入的外籍員工將給京城外銷住宅市場帶來前所未有的發展機遇。在今後一段時間內,中國籍的高級管理人員、本土僱傭的外籍僱員和中低職位的外籍僱員將成為外銷住宅需求的主要動力,租賃需求將繼續大於有效供給,新外銷物業市場將整體保持強勢。(李霄峰)
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