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記者從北京首屆『低價位商品房展會』組委會上了解到,此次4月12日至14日成交量達到960套,二手房成交量為233套,總款數為3.7億,三天來房展會的人數達到三四萬左右。
低價房,持續火爆只因供不應求?
據悉,此次房展會是政府搭臺服務百姓的『公益房展』,共設80個標准展位,參展單位50家。而此前,4月4日至4月7日的春季房展會上最搶手的是4000元以下的中低價位房,其中,排在前五位的是長安新城、新華聯家園、北小園小區、頂秀欣園和旭日嘉園。
業內人士稱,低價房遠遠不能滿足廣大百姓的購房需求。不少購房者對記者說,希望這種房展會的項目能更多些,價位更合理些,讓百姓選擇的餘地更大些。
從2002年的這兩次房展會的情況來看,北京房地產市場持續火熱。經過第一輪購買後,市場對高檔住宅和投資類住宅的需求有所減少,而市場已呈現出以4000元以下的中低價位房為主流,但是中低價位房的供應量仍顯不足。因為在北京這一層次的需求量相當大。
據了解,2001—2005年,北京將完成303萬平方米的改造任務。2002年北京城區拆除總量為245萬平方米,危改拆遷量高達84萬平方米,動遷居民7萬戶。預計每年需拆遷用房200—250萬平方米。不僅拆遷居民需要低價房,絕大多數消費者購房考慮的主要因素是價格,其次是交通和環境,每套20—30萬價位的房子更符合北京大眾百姓的消費值。雖然今年200萬平方米經濟適用房已竣工,但要滿足這麼大的需求量還是不夠的。
據業內人士介紹,之所以到目前為止北京房地產市場還不能很好的滿足百姓住房需求,一方面是由於北京的二手房市場還不規范,沒有真正的啟動,供應量少,而且價格又很高。另一方面,跟我國目前的經濟狀況有關,還沒有發展到能普遍解決廣大百姓住房問題的時候。
開發商,是無意涉足還是另有隱情?
按照商品經濟的一般規律來說,一種商品在市場上供不應求,必然會導致其他商家蜂擁而至,加大投入。而在北京房地產市場上,中低價位房的熱銷,是否會吸引中高擋(6000以上)的開發商來投資這一領域呢?記者從一些市場定位為高檔產品的開發商那裡了解到,他們不一定會熱衷這一市場。
首先,房地產市場是分層次的。從目前北京的房地產市場來看,需求在兩端,呈啞鈴型。中擋(4500-8500)的產品供應量很大,競爭激烈,不少樓盤不同程度的提高了自身的內在品質和附加值。如在整體設計上賦予了更多的文化內涵和主題等。雖然在這一層次的競爭相對突出一些,但是也沒有發展到打價格戰的地步,利潤空間相對於4000元以下的中低價位房還是可觀的。北京高端產品的市場廣闊,利潤空間也較高。甚至有業內人士聲稱,北京無真正意義上的豪宅。高品質的住宅在北京還是很奇缺的。由於這種市場的存在,使得眾多開發商願意把自己的市場定位為只做中檔以上的產品。他們認為,在純市場經濟的背景條件下,沒有一個開發商願意做利潤只有1%的產品,而不去做利潤為10%的產品。而對於今年這樣一個消費年來說,真正能擴大內需,拉動國民經濟的是對於高檔產品的消費。
其次,做中低價房要受土地供應來源的限制。有的開發商說,即使自己想做4000元以下的房子,也不是那麼容易的。一方面,雖然國家成立了土地儲備中心,但是對於土地的出讓、劃撥還是沒有完全的走入市場化。而目前大多經濟適用房開發商都是實力雄厚而且具有政府背景的。另一方面,做中低價位房產品,必須嚴格處理好成本和利潤的關系。同時,做中低價房也要注意性能價格比,不能把做成『低價低質』,否則市場不會接納。
再次,能不能做中低價房還要看所拿到的土地而定。如果是郊區的一塊土地,綜合考慮一下周邊的交通、環境、人群,適合開發中低價房還是可以運作的;如果是在CBD區域拿到一塊土地,做中低價房就不可能了。(陳華三)
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