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開發所謂的『豪華住宅』,有違房產市場發展趨勢,對此,房產企業應予以重視。
現在有的房產企業,為了強調其開發房產的個性化,不看環境,不分地域,過分追求開發建些所謂的高檔『豪華住宅』。這與房產市場的發展趨勢相背離,是不可取的。
在這裡,首先要分清一個概念,什麼是『豪華住宅』,什麼叫改善居住環境。只有分清了這兩種情況,纔能進行下列的論述。
所謂的『豪華住宅』,是從其它的商品上延伸過來的,它是相對於普通商品而言的。對於那些『豪華住宅』,無非是地段好一點,環境優一點,設計新一點,綠化多一點,面積大一點,房型好一點,房間多一點,裝潢好一點,最後價格高一點。
改善居住環境,是對原有的居住狀況進行改善,它是在發展中出現的情況。改善居住環境是針對現有不良的居住狀況而說的。而目前似乎將『豪華住宅』與改善居住環境混為一談,我們現在住房的整體條件有待改善,房產市場也處於一個快速的發展之中,有許多方面還是在填補空白。現在推出的一些『豪華住宅』,除去那些表面現象外,都是現代生活理應達到基本居住條件。
為什麼說開發所謂的『豪華住宅』,與房產市場的發展趨勢相背離呢?
一、一般性分析
1、從需求的現狀來看
需要住房的是普通市民,僅從上海來看,就有大量的地方有待再開發,有在量的普通市民需要改善居住環境。不僅有許多舊的房屋需要改造,就是那些相對較舊,而居住硬件難以改善的房屋也應改造。這正是房產發展的好時機,但決不會開發高檔房屋。
2、從房產行業的歷程來看
前些年,有相當部分的房產企業熱衷於開發商務樓,其結果造成了大量的積壓。因為商用與住宅相比,畢竟市場要小 。同樣,『豪華住宅』與普通住宅相比,市場要小。房產市場由前些年的商務樓與住宅同時開發,已走向重點開發民用住宅。現今,『豪華住宅』與普通住宅的同時開發,將走向重點開發普通住宅。房產大眾化是房產發展的必然趨勢。
二、從房產的自身來分析
房產不同於一般的商品,是一種特殊的商品,既是一種價值高的商品,又是一種生活必需品。商品的等級有高低檔之分,房產既然是一種特殊的商品,也有高低檔之分。但房產的高低之分,除了作為商品由其內在因素決定之外,還受地理環境因素的影響,受自然條件的影響比較多。主要由地理環境來決定企業所開發的房產項目檔次是高是低,相對來說,企業是處於被動的地位。這裡,並不排除企業開發高檔房屋的可能,但受自然環境的限制,一般情況是,自然條件適合開發哪一類的房產就開發哪一類的房產。
決定一般商品的檔次是技術加材料,而房產很大的因素是地理。由於地下環境的差異,決定了房產不會是雷同的。一般商品的開發是市場需求決定產品、決定產品檔次、決定運用技術和材料,而房產的開發是地理環境、市場決策決定產品和檔次。因此,以市場為導向,是一般企業開發商品的宗旨,而房產的開發,除去市場因素外,地理環境起著至關重要的作用。只要有市場,一般的商品可以隨意生產而少有限制(相對於房產而言),房產的開發,則更多地受到自然條件的制約。
如果人們的收入差別不大,也就無所謂商品的高中低檔之分。問題是人們的收入存在著差別,根據收入的不同,也會有不同的需求。但是,這種需求與普通商品的需求有何區別呢?高收入者他有多支出的能力,對於一般商品來說,他願意購買高檔商品;而對於房產來說,他選擇的則是地理環境。而地理優劣是客觀存在的,企業必須根據地段來確定開發的類型。由於土地的因素決定了房產的高價格,而房產的價格與收入之間的差距是比較大的,從而也就決定了購房不能象購其他商品那樣地簡單,而是要首先選擇土地環境。房產的開發是以地理環境為基礎,有怎樣的地塊,就開發怎麼類型的房產。
從以上可以看出,房產商開發『豪華住宅』有違市場趨勢。對於那些過分追求開發『豪華住宅』的房產企業來說,無形中縮小了發展空間,也就影響了企業進一步的發展。
房產的開發,講求的是『天時』、『地利』、『人和』。『天時』,是指房產開發的時機,即房產開發大環境、大氣候。因為房產行業的發展是與宏觀經濟形勢緊密聯系的。現在房產市場上,不論房產開發企業,還是房產中介公司,它推出的房產方案無論如何變化,總超不出『天時』、『地利』、『人和』這三條的范圍。
『地利』是指房產開發中的自然環境,因為房產開發商不開土地,自然要考慮開發項目的地理環境。
『人和』是指房產開發中的人文因素,因為房屋是開發給人使用的,必須要全面地考慮人們的需求。
『天時』是社會經濟環境,『天時』不合,企業可以調整發展戰略。『人和』是人文因素,對於『人和』,企業也應當能比較好地把握。對於『天時』和『人和』,企業有著主動性。而『地利』則是自然地理環境,人們和自然相比,人是處於被動的地位。所以說,在『天時』、『地利』、『人和』這三者中,猶以『地利』最為重要。房產項目的市場定位,主要是由其地理環境的因素的決定的。
總的來說,房產不應追求高檔,而要追求高質;不應追求豪華,而要追求自然。對房產開發定位真正起作用的是所開發項目的地理環境,是『地利』。此所謂『人法自然』。只有『人法自然』,纔能『因地制宜』地開發出好的房產項目。 (石磊)
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