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隨著城市建設規模的日益擴大和人們商、住需求水平的不斷提高,多年前僅為了安身立足而因地制宜建起的大量住宅樓,已遠遠不能滿足現代人居需求。但城建、開發不可能馬上對其進行徹底的更新換代,大量的二手房便順其自然地要進入市場調劑,這個市場也愈來愈大。像陝西各地市的老城區,尤其在西安的東、西郊、城內一些區域,這類房都比較集中。
在西安紅火的樓市上,近年二手房交易也逐漸有了起色。像房屋超市、房屋置換中心等的年成交量都在增加,但相比之下,西安這個大市場只是邁出一小步。有資料顯示,去年在上海,各類二手房的交易量幾乎與上市的新建商品樓銷售量平分秋色,足可見其廣闊的前景。
如果你的資金要投入二手房市場,中間的利潤甚至比投資新樓盤還大,但要號准脈搏卻是個大學問。據房屋置換中心有關人士說,許多二手房或者是結構不好,或面積窄小,一般的建築面積在40?80平方米之間,大多處於商業區繁華地段。承租房的主要是城市外來人員、部分學生及其他流動人口;沒有經濟實力購買新房、大房的居民購買或暫住;隨著城市人口老齡化發展,一些老年人因各種主客觀原因會逐漸與兒女們分居,只要能滿足他們日常的生活起居,這類人群的相當一部分會選擇此類房產頤養天年。
二手房不像新樓盤那樣有統一標准,如果是投資房產,這類房關鍵要算好經濟賬。像大中城市地段較好的房屋,每年的租金收入一般是房價的6%?8%。有行家推算,比如樓房設計使用壽命一般為50?70年,按最低使用年限50年計算,年折舊率為2%。扣除折舊因素實際年租金收入為房價的(即年收益率)4%?6%。投資二手房產比投資5年期國債收益高出0.86?2.86個百分點,比現行各類定期存款所得利息收益更高。二手房產價格受折舊和其他諸因素影響,比市場上新房價格便宜很多,實際所得收益會高於前述的平均收益。所以投資二手房產後,通過長期租賃方式可獲得穩定的、較高的收益,如果市場房價上揚,還可及時上市轉讓以獲得更大收益。
隨著職工取消福利性分房和住房分配貨幣化進程的加快,以及城鎮居民的收入水平和居住水准逐步提高,二三級市場越來越有活力。但個人投資二手房,要結合本地實際,權衡利弊,留有選擇空間和餘地,還有投資二手房在經濟上收益並非都劃算,存在一定風險。個別人貸款投入二手房,更要算好出、入賬,如果還款額不超過家庭月收入的40%、貸款總額佔房產總額50%以下的,仍不失為一種好的投資理財方式。(史西成)
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