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眼下,住宅區規模型開發已成趨勢,少則20萬平方米、多則40萬平方米,最近即將在浦東開發的一個住宅區規模達到300萬平方米,據說開發時間需要8—10年,這在全國也十分罕見。於是『大盤』開發引起業內人士的普遍關注。
碰到許多大型住宅區的開發商,似乎各自都有一套開發『套路』,同時也各有一肚子話要說。於是,本報《房產市場》專版會同幾家開發商,圍繞『上海大型住宅區開發得失』開展座談和交流。參加單位有證大家園、春申萬科城、上海春城、上海春天、錦繡華城、東方城市花園、錦繡江南、萬邦都市花園以及新昌路聚居區等,以下簡要匯總此次座談摘要,供讀者參考。
『一碗飯』眾人難吃
一座幾十萬平方米的大盤由一家企業一口一口慢慢地『啃』,還是由多家開發商『分包』為好,今天兩種開發模式都已在上海出現。針對這個問題,此次座談會與會者眾口一詞:『一碗飯』多人吃是不合適的。
『證大『說,如果幾家企業同時搞了一個『大盤』,各家思想、觀念和水平有高有低,表現在樓盤內在品質和外在風格上就難免有高有低,『大盤』的整體性會遭到破壞。如果每家企業在開發期間老總再不停地換人,這個『大盤』將更是雪上加霜了。上海的開發商經過多年磨煉,今天由一家企業完成一個『大盤』完全沒有問題。
『萬科』舉例說:廣州的『華南板塊』佔地300萬平方米,上海任何一個板塊都比不上它。這個板塊現在被8只『老虎』佔據,一年各自能推出50萬平方米房子。但目前大家似乎更多地從銷售而非城市總體發展角度進行開發,估計日後會出現問題,因為誰也沒有注意到配套是否跟得上。一個城鎮或者一個超級大盤難道僅僅靠幾個小區就能堆積起來嗎?反過來說,如果開發商積極性過高,都各自搞配套設施,那麼今後維護問題怎麼解決呢?
美國華盛頓有兩個大型社區,分別是兩家開發商通過多年建設造起來的,盡管兩個社區互有高低,但明顯比其他小型住宅區品質要高。
『大華』認為,目前事實已經證明『分包』出現許多問題,而且有很深的教訓。大華社區是由一家開發商逐年打造的大型小區。對建築本身來說有同一家開發商長期開發有一定的延續性和責任性,在大社區建設上包括商業、街區環境等各個方面配套都可保持一定的成長性。因此居民對地區的熟悉可產生一定的親切感,同時又能享受到生活環境持續的改良和更新。盡管其中留下各個時期烙印,但住在大華社區的居民大都不願離開這個地方,他們對大華很留戀。
對開發商要求更高
做『大盤』很不容易,這是所有與會者取得的共識。
『萬科』說,經過9年開發,萬科城市花園已初具規模,但發現一個奇怪現象,首期入住業主幾乎全部易主了。而國外大型社區恰恰相反,首期居民往往最『留戀』本土。這件事引起我們的反思,是否當初有急功近利思想、缺少統一規劃和預期開發思路、也沒有較好地控制開發進程中各個節點間的關系呢?
今天我們注意到這個問題了,在對未來樓盤總體把握度之後,對『大盤』的前期和後期開發予以統一考慮,包括統一規劃和設計,甚至有統一風格和標識,細化到每一個垃圾箱乃至箱子上的圖案都有同一性,給人是一個『完整小區』的印象。
『綠地』說,目前做『大盤』主要有兩個途徑,一是在中心城區內成片改造和建設,一個是在城市邊緣地帶開發。
前者有一定的城區基礎,包括原有的道路、配套、人口、交通乃至文化等等背景和條件,做這種盤時一定要考慮延續性。後者如『一城九鎮』等規模型開發則幾乎是在一張白紙上做盤,可以根據事先的設想『畫圖』,盡管兩者有區別,但最終本質是一樣的,為了盡快銷售,如果房子賣不出去,企業馬上會出問題。顯然做『大盤』的開發商面臨的銷售壓力要大一些。
由於舊區改造還要承擔一定的社會效益,比較下來,做舊改項目的開發商責任更大。這就需要開發商有好的心態,好的管理體制、好的企業文化和好的企業品牌。我們在舊改中確實碰到一些困難,但是我們挺過來了。上海10年舊改完成了其他國家幾十年纔完成的事,確實不容易。
『證大』認為,最近上海推出銷售50強,我們覺得還不夠,反映一個企業不僅要看銷售業績,還要看企業內在素質。一個好的開發商考慮的不僅是賣房子,更要考慮『賣』生活,開發商有責任不斷引導消費者新的生活方式,從而帶動居住水平不斷提昇。就說大型小區學校配套問題吧,難道僅僅緩解小區居民就讀問題就行了嗎?我們更要考慮培養孩子成纔這個大問題,對開發商來說,其中大有問題可探究。
要有強有力支橕
與會者一致呼吁,造『大盤』一定要得到地區政府強有力的『支橕』。
東方城市花園認為,『大盤』和社區是兩種概念,『大盤』可由開發商一家去做,但社區沒有政府支橕是做不成的。不要怪開發商『只知道追求利潤』,沒有利潤開發商就不能生存。另外,大盤和社區建成後,作為住宅開發的一個『產業鏈』,服務是一個關鍵性問題,『服務』這個概念很廣泛,事實上我們對『服務』的認識還遠遠不夠。
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