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近年來被房地產發展商當做『賣點』投入巨資建設的建築智能化系統,只有兩成左右能正常運行。在日前舉行的『廣州國際城市智能建築與網絡社區展覽會暨高層研討會』上,專家們指出,建築智能化系統必須以經濟實用為基本出發點,與社區服務信息化工作緊密結合纔有生存空間。
建築智能系統費用高利用率低
建設部科技委智能建築開發推廣中心副主任黃久松說,智能小區建設速度很快,在大中城市,智能化系統已相當普及,成為住宅、社區設備必配設施。
由於用戶駐地網接入市場開放,去年廣州吸引了10億元社會資金布網,去年底,寬帶已進入83萬戶廣州家庭。全市80個行政街已有32個建立了社區管理和服務局域網絡,統一街道管理軟件開發成功,民政局呼叫中心建成並向社會開放。按照廣州市政府統一部署,2003年全市街道建網聯網工作全部完成,並與民政局呼叫中心聯通。
建設部一項專題調查顯示,1999年?2001年,深圳每年房地產開發面積為600萬?700萬平方米,其中樓盤中具備智能化的就佔96%。
早期的社區、住宅智能系統,為了達到『賣點效應』,信息化系統追求大而全,實際上,很多系統建成後難以啟用,成了一件昂貴的擺設。
黃久松說,智能建築開發中最突出的問題在於缺乏完整的質量保證體系。由於缺乏統一標准、規范,開發商又對眾多的參與主體設計方、集成商、供應商缺乏有效的監控手段,不少智能化設備在無測試、無規范、無標准情況下驗收,『竣工』後智能化系統不能正常運行。另一方面,信息系統是一個最多變的新生事物,可謂日新月異,而向業主征收的物業管理費、維護費中,並沒有『智能系統』項目,系統的更新、昇級經費沒有來源。即使勉強開通,也難以長久發揮作用。據統計,在上海,智能化系統在物業管理中發揮作用的僅佔20%,運行不正常,尚可使用的佔45%,另有35%的系統被廢棄。
建設部在深圳的一項專題調查顯示,87.2%的房地產商對智能化系統集成商的評價一般或較差。業主對室內安防系統、自動抄送系統、和停車場管理系統的投訴率一直居高不下。
智能系統售後服務水平亟待提高
黃久松說,如今,智能系統不再是賣點,建築智能化必須向縱深發展。智能建築項目的建設及售後服務需要市場化,亟待探索新的建設管理模式,走市場化、專業化、規模化經營之路。要成立和培養專業隊伍,根據物業管理任務,靈活調配技術力量,達到降低成本提高效率的目標。
目前,智能建築的兩大投資主體,一是房地產開發商,為增加賣點而獨立開發;二是網絡承建商和運營商進行圈地運動,發展各自的駐地網,爭取最終用戶。房地產商加入信息化建設,打破了市場壟斷;信息開發住宅智能系統,減輕了房地產開發商的投資壓力和風險。但是,由此又帶來另一方面的問題,就是重復建設,各網絡之間互聯互融困難,服務內容單調,綜合服務費用高。各獨立網絡與小區整體智能化系統配置脫節,房地產開發商、網絡承建商完成開發撤離小區後,小區物業管理公司面對眾多的建設單位留下的智能系統,無所適從。
智能建築必須與社區服務結合
對於智能建築的發展方向,黃久松說,房地產開發要把智能建築開發作為持久的事業來發展,作為實用技術來發展,做好服務。智能化程度要與地區的經濟發展水平相適應,堅持經濟實用為基本條件,真正有效地把信息系統建好、用好,將來有條件再向外擴展。智能建築要體現『以人為本』,要為人們的生活提供經濟、舒適、便捷的服務,這就要提高住宅小區智能化的整體質量,優化物業管理,不能讓智能化系統的質量和服務問題成為住戶的煩惱。智能系統要適應各種年齡、各種文化程度、各種職業特點業主的需要。
廣州市信息化工作辦公室副主任唐望生說,建築智能化,網絡只是工具和載體,離開了實際內容,就是虛幻的。社區建設是當前政府工作重點,社區承擔著28項民政服務任務。建築智能系統要提昇水平,要真正利用起來,必須與社區建設的內容、任務結合起來,與黨和政府對社區建設的要求結合起來,解決社區居民工作、學習、生活、娛樂需要,老百姓纔會為網絡掏錢,為開發商帶來廣泛的經濟利益。否則,網絡發展不起來。
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