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『買房贈送露臺』成為時下售房廣告中某些開發商的單方承諾。買東贈西這本是商業的一種讓利促銷的手段和方式,無可厚非,問題是開發商有權贈送露臺嗎?就此有必要做一點探究。
具有獨家露臺退層式結構的樓房以前在城市中為數不少,但舊時整棟樓房為獨家產權,露臺應否計入建築面積及產權歸屬未出現過矛盾。後來這種結構的新建樓房以單元套房裁割為單一的分體產權,於是問題就出來了。
初時,開發商將露臺按敞開式陽臺即按一半建築面積出售,後來建設部《建築面積計算規則》規定露臺(規范用語應為曬臺)不屬於計算建築面積的范圍。依據這個規定,開發商不允許將露臺作為整套房屋有效建築面積出售,因此,國家頒發的房屋所有權證也將露臺標畫在整體產權的紅線外,只作為屋頂標畫在下層的產權證上。從權屬的角度上看,露臺僅是下層的『頂』而不是上層的『臺』。
這種情況就造成了『獨家所用露臺』所有權上的一個法律盲點。獨家所用僅是上層購房戶一種『順勢就坡』的使用,而並非是具有法律意義上所有權范疇內的獨佔排他性。
由於露臺的這種法律權屬上的盲點,造成了所有權與使用權的不統一。獨家所用露臺在房屋所有權上不予體現,獨家的法律保障就是一項空白,當有人主張權利時,卻沒有法律依據去維護獨家使用的權利。
我國目前還沒有頒布《物權法》和《住宅法》,對露臺的相關規定還只能依照建設部《建築面積計算規則》。有的認為應歸上層,有的認為應歸下層,有的認為應為露臺垂直投影所含各戶的公共屋頂,有的認為應為全樓棟的公共屋頂,但這些都是個人的理解,而不是法律法規的具體規定。由此可見,開發商在出售此類房屋時還不能輕言『贈送』,免得日後出現『官司』把自己裹進去。因為,開發商沒有這個超越法律法規的權力。
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