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隨著我國經濟的發展和人民物質生活水平的不斷提高,加之宏觀政策的調整和法定假日的增加,風景區房地產迅猛發展。然而,這種過快的發展,在某種程度上還缺少對市場的深入調研與准確定位,使得其在整個房地產業中成為一種浮躁的產業。
風景區房地產的浮躁,主要有以下五個方面的表現。
表現之一:風景區房地產項目有礙景觀,破壞風景區氛圍。為了使旅游者取得較好的觀景視點和視角,而忽視了觀景點本身成為其它觀景點的景觀效果。如前不久建在南京紫金山最高峰頭陀嶺的『觀景臺』,只考慮觀景效果,忽視了自身對環境景觀的嚴重影響,在社會各界的強烈反對下,不得不決定拆除這一造價3000萬元的景點。像其他一些風景區也有類似的現象,新建了不少配套的房地產服務設施,這些新建築在格調、體量、功能等方面很難與原本的老建築融匯、對話與交流,同時又過分地增強了商業氣氛,破壞了原本朴實、純真、恬淡、怡然的自然意境和野趣韻味。
表現之二:風景區房地產項目影響保護區,項目投資建設者只顧開發不顧對風景區的整體保護。如在張家界武陵源風景興建了大批的旅游飯店、度假村、娛樂設施,對風景區保護造成了巨大危害和損失後,又不得不拆除或遷出風景區外重新建設。
表現之三:風景區房地產項目污染環境,只講旅游效益、經濟效益和社會效益,漠視環境效益。如在風景秀麗的桂林漓江、浙江天目溪和張家界的茅岩河,興建了不少以方使游人的碼頭為主體的建築群,這些吸引游人方便游人的設施所產生的大量垃圾、廢水、排泄物,有許多直接傾倒或排入河湖,造成水體污染。
表現之四:風景區房地產項目粗制濫造,缺乏文化品位。在某種程度上看,這已是一種較為普遍的現象。不少重大項目在實踐理念創新、表現個性張揚的時髦口號聲中,建設了一批新潮、前衛的作品。這當中也不乏經典建築,但也有一類完全割斷歷史文脈,完全西方化或現代派的建築,人為折斷了歷史文化積淀的交流與傳承。
表現之五:風景區房地產項目豪華無度。似乎旅游都是大亨大款的專利,不上星級,沒有豪華就上不了檔次,就不能為旅游業服務。最近報道珠江三角洲一個縣級市的三星級賓館就有二百多家,其總數與西歐中等規模國家不相上下。更有一家剛開張的飯店,連每個小便槽上都安裝了液晶屏幕的小電視機。
上述現象,僅僅是這幾年風景區房地產熱中浮躁現象的一個大致畫像。浮躁說明人們對這一特殊的房地產還沒有能透徹地准確把握,難以冷眼觀潮。浮躁的後果,是造成房地產業畸形發展和經濟與環境效益難以彌補的重大損失。現在,當我們度過浮躁、走過浮躁的時候,當是進入理性思考的時期,也是風景區房地產邁向成熟的時候了。
理性地把握風景區房地產,以使其健康發展,筆者認為應在以下八個方面加以努力。
一是准確定位。風景區房地產要找准在整個房地產業項目體系中擔當的時代性角色,避免同一地區在產業與項目結構上的雷同,努力發揮旅游性這一自身的獨特優勢,將土地、人口、農副特產、民俗、文化、人文、環境等因素,圍繞所扮角色與功能目標,整合到開發項目中去,培植獨特的優勢。
二是統籌規劃。規劃是建設的龍頭,是旅游的藍圖,所有項目必須風景區域內統籌規劃,打破行政區劃的樊籬,合理布局,均衡布點,既著眼當前,又立足長遠,將風景區房地產的開發效益與風景區生態環境保護、文化生態優化、發掘旅游資源、打造拳頭品牌相結合,實現經濟效益與社會效益、環境效益的統一。
三是發掘提昇。在角色定位的前提下,圍繞開發項目的角色與目標,開展經濟商業文化運作、過度的商業化將失去文化的內涵與引力,降低項目的品位;純文化或過分強調文化性,沒有商業化的市場運作,將難有足夠經濟回報。只有努力挖掘自身的優勢,利用恰當的商業措施與文化聯姻,用市場的方式運作纔能獲得經濟效益的最大化。
四是項目創新。創新是風景區房地產發展的靈魂。美國迪斯尼樂園自開業以來之所以經久不衰,根本原因是每周都有一個新娛樂項目推出。作為以供人們游玩消閑為主要功能的風景區房地產,項目的不斷翻新以及設計應留有充分的變通和發展餘地,需要通過創新的方式去實現,始終以新穎引人的姿態與魅力贏得游人的青睞。
五是注重創意。房地產項目的創意與策劃,就像學生作文的中心思想的提煉和表現,項目的規模與功能,建築的色彩與體量,布局的尺度與收放,氛圍的營造與把握,都應在創意、策劃中很好地確定,最終通過新穎朴實的外觀、功能完善的內涵、配套齊備的設施、自然諧調的韻味,塑造項目的特色和魅力。
六是精心設計。風景區房地產開發項目應力戒貪大求全或零星開發,努力在『宜人怡人』和『滿足需要』上下功夫。是否體現『以人為本』是衡量項目質量的標志,功能完善、設施齊全、規模恰當、層高適宜、空間適度、安全便捷、觀感舒服是每個項目都應運用和體現的設計原則,尤其是對普通百姓和弱勢人群的方便與關愛,諸如扶手高度、地面防滑等具體的細部設計中體現出來。
七是強調文化。沒有文化或內涵膚淺的房地產項目,是很難在旅游業大潮中立足並站穩腳跟的,文化性主要通過項目的創意、服務的功能、承載的內容、使用的材料、施工的工藝、歷史的傳承以及建築的形體語言等環境與意蘊來展現,在直接使用和間接觀感中反映其格調與品位,在社會的逐步認同中增強其魅力。
八是嚴格執法。違法建築禁而不止,幾乎是所有涉及風景區房地產項目的怪象之一。『超計劃生育』、『無計劃生育』、『批小建大』、『批矮建高』的現象,嚴重影響和乾擾著旅游房地產業的健康有序發展,平遙、麗江、武陵源、九寨溝等幾乎所有著名景點風景區,都無一沒有經歷這『拆違整治』的痛苦革命,違法建築造成的損失是難以估量的。嚴格執法,堅決杜絕違法建築的產生,是規范風景區房地產市場的治本措施。
風景區房地產在我國是還是一個年輕的產業,也是一個具有巨大潛力與前景的朝陽產業,它在走過浮躁之後,步入理性的健康發展,必將是前景廣闊的燦爛明天。 (馮雁軍)
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