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上海市委、市政府提出,要把上海建設成為適宜國內外人士發展創業和生活居住的國際化大都市,並把房地產業列為六大支柱產業之一。上海的城市目標定位和產業目標定位,都客觀上要求房地產業的發展更上一層樓。綜合考查2000年以來的房地產業總體發展狀況,可以清晰地看到整個上海房地產業正在經歷一次深刻而巨大的轉型。
政府管理在轉型
北京新華遠的任志強先生曾戲言,『上海的開發商是幸福的』。確實,上海相比其他城市可能更規范、更有效率。
第一,審批上,各種環節、圖章明顯減少。舉個例子,上海市的長寧區是第一個實行行政審批改革試點的區,房地產項目的審批環節從69個減少到20個,要蓋的章從157個減少到40個,原來355個審批工作日下降到100個工作日,開發商從以前到處求佛燒香跑斷腿到現在『一門式』服務,一個機構幫你辦完。開發成本相對來說明顯減少。
第二,政策上,各項政策配套出臺,有力地推動了行業發展。上海的二三級市場聯動、內外銷商品房並軌、土地公開招標拍賣、購房退稅、交易費最低、藍印戶口等等,這些以促進消費、擴大需求為基點的政策,極大地整體性培育了市場群體總量,都得到了開發企業的歡迎。
第三,引導上,面向市民,保持市場持續健康穩健發展。上海房地產業連續三年銷售面積超過竣工面積。這個成績的取得,政府的引導作用功不可沒。上海的住宅小區分成三個層面,最基本的稱為『完整街坊』,更進一步叫『「四高」優秀小區』,再上一個臺階是『上海市示范居住區』,上海現有6個小區正在創建『國家康居示范工程』,要求更高。去年,上海市住宅發展局明確提出,要『引導設計、引導消費、引導開發商』,第二屆『上海市優秀住宅』評選出12個金獎小區。江澤民總書記參觀了其中的一個,據說江總書記感嘆道『老百姓都能住上這樣的房子就真正做到安居樂業了』。可以說,上海的住宅建設水平已經走在了全國的前列。
市場結構在轉型
上海的市場有多大?從2001年數據看,上海整個市場規模是北京加廣州的總和,是深圳的三倍多,超過了整個歐洲。這個市場的結構在轉型。
第一,存量與增量。上海2001年存量房交易過戶面積1422萬平方米,比上年增加82.7%,其中存量住房成交面積1032萬平方米,佔72.6%;盡管新建商品房的交易量也在不斷擴大,但存量房的增長速度更大,甚至驚人。存量房交易的大量增長直接刺激增量房需求昇溫。目前,上海存量房和增量房交易量已經十分接近,今年或明年會達到1?1的態勢。這對開發商來說是個好的趨勢,同時也說明整個市場結構在繼續改善。
第二,房地產產品結構。近三年,上海住宅的整體品質發生了十分明顯的提昇,『高起點規劃、高水平設計、高質量管理、高標准服務』正在成為開發商在開發建設過程中的自覺要求。所以,無論高、中、低檔住宅,都在向高品質靠近。有關統計表明,上海人買房子平均要比較10個以上的樓盤,你做得不好,他馬上『用腳投票』,市場的競爭十分激烈。現在的上海房地產產品結構中,住宅佔了約90%的比重,今後這個比例會發生變化。按照國際化大都市的定位,比照國際經驗,住宅比重佔70%?80%是比較合理的。在解決了居住問題之後,其他房地產產品如寫字樓、商鋪、酒店、娛樂等需求會進一步顯現。
第三,消費人群。上海市場發展的主導需求是本地購買力,1320萬的常駐人口,加上320萬的暫住人口,構成了龐大的基礎消費人群。據上海統計局統計,2000年上海外來人口增長了1.5%,外流人口則增長了0.6%,家庭平均人口為2.8人。隨著本地消費人群收入的增加(年均增長6%)和住房貨幣化政策的推行,住房改善型消費將顯著增加。假設按每個家庭能承受相當於家庭平均收入6倍價格的住宅,到2001年底,收入水平位於低、中、高買家分別可以承受18.6萬、29.6萬和40.7萬的房價,預測到2004年底,他們將能夠承受比2001年多出27%的價格買房,平均每套住房41.6萬元人民幣。加之,住房公積金貸款和商業性貸款的穩定供應及利息下調,市場需求會進一步激活,買得起房的人會明顯增多。
內外銷並軌和藍印戶口政策,吸引了不低於10%的外來消費人群。有個比較樂觀的估計是外來人口購房比率為15%。從現狀看,約有30萬臺灣人在上海生活居住,去年浙江溫州人掀起了一股『溫州購房熱』,實際上外地人(境外、市外)在上海購房與本地人購房之間的差別已變得微乎其微,因此,外來消費群體會成為上海市場有益、有效的補充。
開發企業在轉型
2000年,上海有房地產開發企業3466家,平均注冊資本僅3091萬元,注冊資本超過5000萬元(一級資質企業)只有35家,全市房地產開發企業資產總額不足5000億元。但是,這種狀況正在發生變化。
1997年,上海僅有4家企業房屋銷售超過10萬平方米,1998年達到這一指標的有8家,1999年是10家,2000年是13家,並且有3家企業銷售面積突破了30萬平方米。這一趨勢說明上海開發企業的規模集中度差,同時也表明部分企業正在急劇擴張中。今後幾年,在白熱化的市場競爭中,市場要素資源會重新整合,企業會兩極分化,大的愈大,強的愈強,小的愈小,弱的消亡。簡而言之,未來的業界格局同樣驗證20/80定律,即以規模開發住宅產品為主業的20%開發企業佔有80%的市場,80%的開發企業通過准確的目標市場定位和高度專業化的操作以特性化的產品佔領20%的細分市場。良幣在市場中會驅逐劣幣,規范經營、實力強大、專業運作的開發企業會實現可持續發展,整體住房品質會得到切實提昇,行業資源將更充分地優化組合。
綜合來看,自1999年以來,無論是在市場發育、政策服務、制度創新,還是在產品力提昇方面,上海房地產業都正在發生巨大而深刻的轉型,都已經走在了全國主要大中城市的前列。轉型中的上海房地產所展現的趨勢和出現的問題,都可以為中國房地產行業同仁提供借鑒。(尹家來 黃海龍)
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