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1、房價上漲速度放緩,呈現平穩態勢。
2001年全國房價經一輪普漲後轉為平緩。前3個季度商品房平均銷售價格逐步向下,一、二、三季分別為2410元/平方米(同比上漲13.3%)、2304元/平方米(同比昇11.1%)、2226元/平方米(同比僅昇8%)。全年商品房均價為2226元/平方米(其中住宅為2068元/平方米),上漲5.8%。增幅比本年一至三季下降了。國房景氣指數連續3個月小幅回落的走勢也表明,反映房地產開發綜合景氣水平的各個指標的增長幅度有所下降。2001年第四季度『國房景氣指數』水平仍然高於2000年同期,指數曲線保持穩中趨昇的態勢,房價趨於緩和,多數城市只出現了輕微變化。幾個主要城市房價變化情況為:深圳2000年商品房均價5718元/平方米,商品住宅無價5275元/平方米,2001年第三季度起略有下降。北京由於集團購買的歷史因素,土地供應方式等原因,造成了較高的商品房價格,2001年前11個月,北京商品房均價為4787元/平方米,商品住宅均價為4633元/平方米。廣州商品房價格在5000元/平方米左右。深圳、北京、廣州形成了商品房價格超過4000元/平方米的三個極點。上海商品房價格2001年前11月上昇到3548元/平方米,商品住宅價格3413元/平方米,成為唯一商品房平均價格在3000-4000元/平方米之間的城市。2001年上海人均GDP已經達到4500美元,從其城市地位、經濟水平等方面來看,商品住宅價格仍然具有較大上昇空間。全國35個大中城市中,廈門、杭州、南京、沈陽、大連、天津、哈爾濱、昆明、福州、海口等地商品房價格在2000-3000元/平方米之間;其他有21個城市商品房價格在2000元/平方米以下。
2、房地產開發投資持續增長,銷售旺盛。
2000年以來,全國幾大城市的房地產開發投資一直呈上昇態勢。2001年上海開發投資620.31億元,同比增長9.6%,該市開發投資絕對值雖低於廣東,但其銷售增長率大,使成品房積壓進一步減少。廣東省2001年房地產開發投資額942.95億元,比去年同期增長13.5%;商品房銷售面積2144.25萬平方米,同比增長9.1%。全國房地產開發繼續保持較強的發展勢頭。據國家統計局數字,2001年全國房地產開發完成投資6245億元,比上年增長25.3%,高於同期固定資產投資增幅。其中,商品住宅開發完成投資4279億元,增長28.9%,佔全部開發投資比重的68.5%。2001年1-11月商品住宅銷售面積1.04億平方米,增長20.8%,個人購房比重達到93.9%。
3、二手房交易緊追一手房。
2000年以來,一、二手房交易量距離越來越小。2001年上海存量房(即二手房)交易繼續快步上昇,比上年增加82.7%,為1422.4萬平方米,已達到商品房銷售量的64.1%。其中住宅佔72.5%。二手房的平均價格漲幅已明顯高於一手房。原來一直由新建商品房唱主角的申城房地產業,在一二三房市場聯動政策的拉動下,二三級市場交易量漲幅已大大快於一級市場:存量房交易從1998年的315萬平方米、1999年的350萬平方米,到2000年迅速增長至779萬平方米,2001年更是增長到1422.4萬平方米,平均每年的漲幅在50%以上,而新建商品房交易量的年增長幅度僅20%左右,初步形成了增量與存量聯動、銷售與租賃並舉、投資與消費並進的市場格局。沈陽市已購公有住房上市達2.3萬套,134萬平方米,
分別比上年增長130%、78%;存量房交易面積與同期商品房銷售面積比達到1.2:1。南京市以立法形式明確已購公房憑房屋所有權證明即可辦理交易過戶手續後,一年的成交量突破1萬套,成交套數、面積、金額分別比上年增長2.6倍、2.7倍和2.9倍。廣州、鄭州、青島、南昌、長沙、合肥、南寧、株州、岳陽等城市存是房交易量較上年均有大幅度增長。隨著國家對住房租賃稅率的調整,各地租賃市場日趨活躍。南京市去年房屋出租登記備案面積145萬平方米,較上年增長77%,租賃稅收達1.1億元。
4、房價上昇勢頭雖已放緩,但仍然處於上昇的通道中。
一是由於土地供應商品化程度增大,顯現土地資源的稀缺性。上海市政府於2001年7月1日出臺的《上海市土地使用權出讓辦法》,標志著該市開發項目用地全面市場化。廣州市2001年10月份也出臺了《關於土地出讓金繳交問題的通知》,加大了規范土地市場的力度。土地使用制度改革由無償使用轉到有償使用是個巨大進步,過去開發商取得土地的具體方式主要有:劃撥、招標、拍賣幾種,其中,以招標和拍賣方式取得土地的價格要貴得多。全面實行市場供地後將杜絕那些靠關系『吃飯』的開發商,同時也半提高開發商的土地獲取成本,這最終將體現在房價中。
二是取消內外銷房限制,海外認購享受國民待遇。從2001年6月1日起,上海市人民政府宣布內、外銷房並軌。這樣海外人士不必再為購房過程中的種種限制而耿耿於懷。過去內外銷商品房的高額價差令不少境外人士為移居上海花費頗高代價。並軌後困惑將隨之煙消雲散,代價也隨著減少。據有關部門統計,目前購房定居上海的臺灣人士已達到10萬之眾。預計在未來5年之內,這一數字將達到30萬。他們將成為未來上海房產市場重要的消費群體之一,也可能成為推動房價上所的因素之一。
5、二三級市場進一步活躍,帶動綜合指數走高。
上海市2001年有7萬多個家庭出售了原住房,其中90%換購了新房,戶均增加住房面積約40平方米,增加支出約17萬元。即使如此,上海市已購公房上市總量仍不到已售公房的10%。這表明二手房市場還有很大的潛力可挖。廣東省也在2001年12月出臺了鼓勵發
展房地產二、三級市場的政策,放開房改房上市,取消各單位關於服務或居住年限內不得轉讓房改房的規定或協議。由此可見,房地產二、三級市場有很大的發展潛力。
6、加大產品的市場化設計力度,以環境綠化為買點,以適應消費者對價格和品質的雙重要求。
上海楊浦區黃興綠地住宅售價高達每平方米4500至6000元,閘北區大寧綠地周邊住宅均價也在每平方米4700至5000元之間。這些新興住宅區都以環境的整體昇華為著力點,拋棄『地段是唯一選擇』的陳舊購房觀念,在設計上擺脫解困型的痕跡,推出一批具有昇值潛力的、含金量高的熱銷佳作。廣東近年住宅區環境創新表現突出,湧現了大批規劃設計好、功能質量優、環境建設美的優秀住區、山水住區、生態住區……。
除了房價因素影響著市場的供求關系外,還有其他利好、利空因素同樣影響著未來房價的趨勢。
一是加入WTO對我國房地產業的影響。入世後,境內外開發商站在同一起跑線上,外商將運用新的理念、技術和材料來開發低成本高價值的住宅產品。這可遏制目前房價的上昇勢頭。同時政府把守著土地的『總開關』,可能使全國各地形成新的地區級差,促使房價穩步降低。
二是住房產品更新速度加快。商品房新的賣點發展很快,概念設計和房屋產品更新相當積極,整體品質的提高使利潤攤薄,價格戰火四起,所以要求開發商運用全新、廣闊的視角去把握市場脈搏,不斷創新,找到利基、找到新的熱銷點。
三是政府多種利好房地產發展的政策出臺。土地使用權出讓招標拍賣、內外銷商品房銷售並軌政策,純公積金貸款取消保險金,推出新版的預售合同,統一房產交易和物業收費標准、期房出售先決條件等政策也交在上海、廣東等各大城市陸續出臺,將對規范整個房產市場,規避購房買賣風險,提高置業信心作出有力度的保障。
雖然從短期看,房產市場價格還處於『上昇築頂』階段,預計還有一定的上昇空間,但再次出現『井噴』的可能性極小。從中、長期來看,房價將受到回調的壓力。但是,全世界都對中國經濟看好,以及全國幾大城市每年兩位數的增長速度,將成為維護房產市場的重要因素。 (上海市外經貿委對外服務公司房產部、廣東省統計局投資建築處 戴馳 戴嵐)
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