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影響住房金融發展因素
1、住房消費貸款額度低、期限短、利率高、付現額大。
目前各專業銀行發放個人抵押貸款的額度約佔銀行房地產信貸部貸款額的6%,佔貸款總額的1%左右,遠遠低於國際上20%-40%的水平。住房抵押貸款的期限短則3-5年,最長也只是20-25年。這與目前房價高、收入低的國情相比,尤其是經濟欠發達地區,貸款期限過短就更令貸款職工難以支橕,不足以使廣大中低收入的居民通過抵押貸款來提前實現住房『解困』。國際上住房金融發達國家的付現比例佔房價的10%-20%,而我國目前的付現比例一般在20%-30%,有的甚至更高,讓一般中低收入的普通居民望而卻步。貸款利率偏高也是制約住房消費信貸發展的重要因素。
2、住房消費信貸地域分布不平衡,難以形成全國范圍的競爭市場。
我國金融機構發放的住房貸款主要限於該機構所在的地區,本地區的居民可得到貸款,非本地區的居民就難享受同等待遇;一些金融不發達或金融機構不願提供借貸款的地區的居民,則無法得到貸款,這些因素造成了住房消費信貸的地區不平衡性。同時,由於各地區經濟發展不平衡,各地住房消費信貸的條件、利率、額度等方面也存在差異。
3、住房抵押貸款形式單一,限制條件多。
我國目前住房抵押貸款的形式主要是住房抵押貸款一種,形式單一,且限制條件非常嚴格,必須先存後貸抵押擔保,一次整借按月償還等等,束縛了購房消費者選擇信貸的自由度。
4、住房金融配套服務體系的發展滯後,住房信貸交易費用偏高。
目前我國住房金融服務網絡及其他服務體系和配套政策措施尚未完善,辦理抵押貸款過程中的手續代理、資信調查、房屋評估和風險管理等方面效率較低。辦理抵押貸款不僅要審查申請人及其單位的財務狀況,而且在辦理抵押保險、評估抵押物、擔保等的手續和條件時,程序繁瑣、效率低,且收費偏高。
5、住房抵押貸款二級市場尚未大量發展。
住房抵押貸款二級市場證券化程度低,融資工具缺乏,金融品種單一,難以將巨額資金進行小額分割以分散資金風險。因此,住房金融機構在發放抵押貸款時過度謹慎,導致一級市場的發展也受到限制,進而阻礙住房金融的發展。
6、對住房資金的籌集、運用缺乏有效的管理與監督。
目前我國城鄉居民儲蓄存款已逾7萬億元,社會上亦存在上千億元的游資,但是我國還沒有在政府指導下的住房融資中心來籌集住房資金。另外對住房資金的籌集動用也缺乏有效管理和監督,目前最為突出的是住房公積金的歸集與使用問題。此外,與住房金融相關的法律法規不健全、不完善也是我國住房金融發展的制約因素。
對策
1、政府加強對住房金融發展的支持和調控力度。
首先,政府要允許、鼓勵、支持以商業銀行為主體,包括人壽保險公司在內的各種中外金融機構參與商業住房抵押貸款的金融業務,積極推動符合住房消費要求的住房金融朝規模化發展;其次,只有通過有關政策對中低收入家庭實行一系列補助計劃,如還款補助、利益減免計劃等,纔能讓中低收入層次的家庭,尤其是經濟欠發達地區的居民,通過抵押貸款形式進入商品房市場,從而促進住房金融的發展。
2、合理確定住房貸款的期限、額度和付現比例,適當降低貸款利率。
適當提高住房貸款的限額,增加居民住房貸款的總量,延長貸款期限,降低抵押貸款付現比例和貸款利率,可以最大限度地鼓勵和刺激居民住房消費欲望,切實分散居民買房的一次性負擔,有效提高居民購房能力。為此各有關金融機構,每年應從各自的信貸總量中闢出一部分指標,專門用於增加發放住房貸款;各地住房資金管理中心也應從各單位繳納的住房公積金等政策性住房資金中,適當提高比例,委托銀行承辦發放政策性住房貸款。
3、推動住房抵押貸款證券化發展,建立住房抵押貸款二級市場。
讓金融機構把持有的流動性較差的住房抵押貸款,轉化為可以在金融市場流通的證券,可使金融機構提高資產的流動性,獲得新的資金來源,給金融機構注入生機和活力;其次,因為具有較高的信用等級,故它的發行成本比其他證券要低,增強了競爭力;此外,它還能使金融機構的負債與資產期限相協調,避免過分集中的風險。
建立參與二級市場的政府機構,直接在住房抵押貸款二級市場上買賣已發生的住房抵押貸款,以調節和促進住房抵押貸款二級市場的發展是非常必要的。此外,政府還應嚴格規范住房抵押貸款提供擔保的擔保主體資格及有關條件,切實提高住房抵押貸款中各有關經濟主體的合法性,風險控制的有效性,結算管理的標准化和貸款監管的規范化,還可通過向金融機構提供貸款的辦法,支持他們積極參與二級市場。
4、建立和完善與住房金融配套的服務體系,使政策性與商業性住房金融業務相輔相成地發展。
應加快包括手續代理、資信調查、房屋評估、工程造價諮詢、工程項目監理和風險管理等在內的住房金融服務體系配套改革,促進住房貸款與中間業務的結合,全面帶動住房金融業務的發展。
5、建立健全多種與住房金融相關的法律法規,切實加強對住房金融發展的監管。
當前應盡快健全和完善與住房金融業務相關的法律、法規政策和制度,規范住房信貸業務的行為,依法辦理業務。對違反利率規定或政策性住房資金運用等規定的金融機構,央行應予以嚴肅查處,決不姑息遷就,從而使住房金融發展納入正規化、制度化軌道,真正做到有法可依,違法必究。
6、積極引進、利用外資,支持我國住房金融的發展。
我國應鼓勵和允許外國金融機構參與商業性住房抵押貸款的金融業務。一方面可爭取國際金融組織直接的資金支持,特別是爭取它們提供長期、免息或低息的優惠政策來加大我國的住房建設和住房金融發展力度;另一方面也要積極爭取國際組織在人員培訓、投資和管理指導、諮詢等方面的援助來提高我國住房金融的管理水平和資金利用效率,從而進一步激活和加快房地產金融的發展。
7、積極推進住房金融品種創新,盤活房地產置業投資市場。
(1)房屋置換專業機構。
房屋的租賃將可由置換中心這一類專業機構全權負責,房屋亦可委托置換中心管理。客戶在存房的同時,會得到一個由工商銀行簽發的存折及靈通卡,每月不再由客戶向承租戶直接收取租金,而是由置換中心和租賃部按月定期將房屋租金直接劃到客戶的帳戶上,租金從房屋第一次出租之日開始計算。置換中心向客戶承諾,存入貴房租賃部的房屋每半年除留出20天的租賃工作期和房屋交接期外,其餘時間均計租,無論租出與否,租金照常打到客戶帳上,風險讓置換中心承擔。這樣,既免除了客戶在租房期間的一切事務甚至糾紛,同時也使客戶不再因為房屋租不出去造成空置而發愁。
我國置業投資者比重越來越高,據社科院房地產研究中心一項調查表明,上海購房者中考慮購房投資的佔總數的10%左右,而浦東新區的調查顯示,近兩成浦東購房者是房產投資者。《北京青年報》對北京市民的一份調查發現,37.1%的被訪者認為置業投資正當其時。另外,根據有關專家所作的研究表明,從近幾年我國的實踐來看,依靠未來的一次性出售收入獲得投資回報是不現實的,而相反,依靠長期出租獲得租金回報的置業投資者越來越多。過去,置業投資者一般選擇房地產中介公司代理房屋出租,但置業投資者必須自己承擔房屋租不出去的風險,即使房屋出租成功,置業投資者還必須付一筆代理費給房地產中介公司;每月(或者3個月)都要向承租人收取房租,需要耗費大量的人力、時間成本,甚至會與承租人發生一些糾紛,導致精神上的損失也很大。置業投資者迫切需要降低投資風險和交易成
本。置業中心或類似房屋銀行的專業機構的出現正好滿足這方面的需求。
(2)開辦再融資業務
再融資業務是一種因為置業投資增值時業主通過重新由銀行獲得貸款來實現投資的增值部分,用作支持其他投資的業務。用公式表示為:
再融資額=(目前房產的市價-原房產的投資額+尚未還清的抵押貸款額)×銀行許可的貸款比率
其中,『目前房產的市價』可以用評估價替代。這個公式表明,只要房產評估增值了,置業投資者就可以獲得更多的融資額。對於置業投資者而言,這筆新貸款可用作其他用途,比如投資於另一個房產,開辦企業,孩子的教育費用等等。但這些新的投資必須是正當的並且可望有更好的回報率。因為再融資牽涉到很多的風險因素。比如,將來的還貸基數上昇了,大大高於目前的,還本付息的負擔將大為加重;房產在不景氣時會下跌,甚至可能跌到原來房產的投資額以下,這樣就會加大置業投資者被迫破產的隱患;再有,新的投資的回報率可能低於再融資的利率,會造成連年虧損等等。所以無論投資者本人或者貸款銀行都要慎重考慮這些因素。要考慮的因素還很多,如手續費,評估費,利率,經濟同期波動,有沒有前景良好的項目,投資人將來的現金收入等等。
(3)開展房屋典當業務
房產典當是指房產所有者在以其所擁有的具有完全所有權的房產作抵押向典當行借款,並在約定時間內付清本息,贖回房產的一種融資行為。這裡,典當人並不需要將房產移交典當行佔有,典當行也無權使用、收益該房產,而僅僅是限制其產權轉移,將其作為清償本息的財產擔保,房產仍歸原產權人使用。但房屋典當不同與房屋抵押,因為目前在我國開展房屋抵押業務只能是商業銀行,而房屋典當是社會上的典當行都可以從事的業務。2001年8月8日,我國實行了新的《典當行管理辦法》,首次將房地產抵押典當業務列入典當行的經營范圍。該辦法出臺後,必將吸引越來越多的居民利用典當這一便捷的融資工具,來盤活資產、增加收益,房產典當將成為居家投資理財不可或缺的新幫手。 (覃沫)
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