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房價收入比是一個有嚴格內涵的概念,具體應用時要注意其到底是什麼情況下的房價收入比。在西方,房價收入比有新建住宅的(新房交易)、也有舊有住宅的(二手房交易),所選取的房價是中位數價格,家庭收入是中位數收入。由於中國的住宅是按照平方米價格交易而不是按照套來交易,又由於納入中國家庭收入統計的收入只是全部家庭收入中的一部分,因此即使是北京市這樣相對發達的城市,其房價收入比的計算結果也存在很大差異,更為橫向比較帶來了困難。
■房價收入比與購房無關
房價收入比又是一個比較籠統的指標,只能大致描述一個城市的家庭收入與房價之間的關系,通過不同年份的房價收入比,就可以看出這個城市居民購買住宅的支付能力是提高了還是下降了(北京近年的房價收入比呈現逐年下降的趨勢)。很難說明房價收入比高了人們就不買住宅、或房價收入比低了人們就都去購買住宅,因為這裡還有一個購房消費(或投資)傾向問題,也就是說居民家庭願意拿出多少比例的家庭收入去用於購房支出,而影響居民消費(或投資)傾向的因素就太多太復雜了。也就是說,當房價收入比下降時,如果居民不願意花錢去買住宅,仍然可以簡單地歸結為『房價高』,這顯然是不合理的。
■房價收入比多少纔合適
國內目前流行的4至6倍的說法,據考證是20世紀90年代初世界銀行專家黑馬先生(AndrewHamer)在進行中國住房制度改革研究時,提出的一個世界銀行認為『比較理想』的比例,哪知道這個比例對中國產生了這麼大的影響。我和Andrew Hamer是好朋友,哪天告訴他這個消息,相信他都會始料不及,否則他可能會再認真地推敲一番。
根據聯合國公布的有關資料,不同國家房價收入比的離散程度相當大。1998年對96個國家的統計結果表明,這些國家的房價收入比區間為0.8?30,平均值為8.4、中位數為6.4。1998年與北京當前年平均家庭收入水平相當的12個國家的房價收入比為2.1?20,平均值和中位數分別為9和8.1。如果這樣比較起來,北京的房價收入比基本與這些國家的平均水平相當。
■買和租都是合理的住房消費形式
目前人們評論房價收入比高低,無非是希望人們都能買得起房。實際上,房價收入比在2?3倍的一些西歐、北歐國家,其住房自有化率只在30%左右(如瑞士、德國、瑞典),而房價收入比很高、達到25?30倍的東歐國家,其住房自有化率卻高達90%以上(如匈牙利、保加利亞)。日本的房價收入比連續多年下降、美國的房價收入比也處在『合理』的水平,但其住房自有化率多年保持基本穩定,沒有太大的變化(東京低於50%、美國為67%左右)。
房價收入比受政府住房政策、住宅產業政策和土地使用政策的影響和調控。中國目前具有社會轉型、經濟轉軌時期的特點,其房價收入比和住房自有化率帶有東歐國家的特點,因為住宅價格很快市場化了,但居民家庭的收入卻要逐步市場化,即便是當前的住房自有化率比較高,也是原公有住房短期內轉化的結果。西方國家的經驗告訴了我們一個並不深奧的道理,買房和租房,都是住房消費的形式,為什麼一定要買房住纔『正確』呢?中國在城鎮住房制度改革過程中,為了把住房作為消費品推向市場,采取了出售公有住房的政策,這無疑是非常正確的。但公有住房出售基本結束後,是否就應該還住房消費以本來面目了呢?我認為是時候了,買房住和租房住都是住房消費的合理形式,並沒有絕對的好壞之分。
(劉洪玉)
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