|
||||
在記者就存量房話題的繼續采訪中,劉玉錄博士強調,要想真正盤活國有存量房市場,還必須對其進行形態改革,使國有存量房屋不動產逐步實現資本化。
清產核資:
將房產轉化為貨幣
僅僅以面積作為房產惟一統計方法的做法,是自然經濟而不是商品經濟的做法。無論是為全盤改制還是授權經營等盤活舉措做准備,都有必要對現存國有房產進行清產核資。具體方式,可在本市住房普查的基礎上,由國資局與房管局聯合采用市場法、收益法和成本法及其他輔助手段,進行評估。將形式上猶在,實際早已滅失的物業部分減除,把新增部分加上,確定出一個比較准確的價值量。這一過程就是使房產轉化為貨幣的過程。以後隨著幣值變動及時進行調整。
以房入股:
將貨幣轉化為資本
上述清產核資行動,從制度角度講,本質上是一個界定存量產權的過程。有了這樣一個前提,在產權清晰的條件下,以房作股合作經營,就將作為房產價值的貨幣轉化成了資本。將來實現房管體制根本改革、新的運營系統建立起來後,以房入股就成為房產資本經營的一個普遍形式。
資本經營:
用房產生產剩餘價值
國有房產,特別是其中的非住宅房產應該逐步地實行全盤資本化。除了授權經營國有存量房產轉化為公司資本金方式外,還可采取很多方式『化』房產為資本。譬如:
1、上市:(1)借殼上市,以一部分房產直接證券化。(2)也可以獨資出資人身份,將相對獨立的一部分房產作為資本金,直接成立房產經營股份公司或控股的房產投資有限責任公司。(3)還可以經資產評估,先將直管公產之中的不良(及不適於上市的)資產剝離,進行結構調整重組並包裝,用公產非住宅資產以『津房發展』整體上市,向社會發行股票融資。
2、房地產投資信托:(1)可采取抵押權型投資信托。被授權經營者以法人財產權房產作抵押,從基金投資人處借入長期款項,投資人獲取利息收入。或以公積金抵押貸款的抵押房地產評估作股出售,利用回收資金再貸款。(2)權益型投資信托。被授權經營者以所擁有的法人財產權房產,進行投資信托運作,以獲得收入。此類信托尤其適用於非住宅公建,比如商務中心、辦公樓、醫療中心、工業用房、賓館、飯店、娛樂中心、公寓等。(3)固定期限型投資信托。以平均10-15年為固定期限,用法人財產權房產發起成立信托投資基金,取得收益,規定期滿時,經理人出售資產,分配收益,解散基金。(楊健康)
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||